La notion de surface en immobilier

Surfaces prises en compte dans la vie courante en immobilier d'entreprise


De nombreuses définitions de surfaces ont été développées pour répondre à des critères particuliers (urbanisme, habitation, commerces, évaluation immobilière, etc ...).


Les principales sont les suivantes :

SHOB

- Surface Hors Oeuvre Brute ou surface de plancher développée. Elle est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau de la construction.
Elle est mesurée à partir du nu extérieur des murs au niveau supérieur de tous les planchers finis de la construction (combles, sous-sol et toitures terrasses incluses).
(Code de l'Urbanisme L 112-1 et R 112-2)


SHON

- Surface Hors Oeuvre Nette retenue au regard du COS et du PLD. Elle est calculée à partir de la SHOB en déduisant un certain nombre de surfaces (Code de l'Urbanisme article R.112-2), dont les toitures terrasses accessibles, les surfaces de combles et de sous-sol avec des hauteurs sous plafond inférieures à 1,80 m.
Cette surface était la surface de référence dans le cadre des permis de construire ou des certificats d'urbanisme avant le 1er mars 2012. Elle était employée pour évaluer les taxes de constructions (TLE, etc ...)


Surface Carrez

- Elle est utilisée dans les transactions immobilières de lots de copropriété, elle déduit toutes les surfaces inférieures à 1,80 m, les emprises du cloisonnement, les surfaces occupées par les murs, etc ...


Surface Habitable

- définie à l'article R111-2 du Code de la construction et de l'habitation


SDPHO

- Surface Développée Pondérée Hors Oeuvre - C'est la somme des surfaces de chaque niveau d'un bâtiment, après affectation d'un coefficient correcteur en fonction du type de surface (combles, sous-sol, etc ...). Cette démarche permet principalement d'évaluer un coût de construction.




Depuis le 1er mars 2012, de nouvelles surfaces ont été définies ; elles s'appliquent pour les autorisation à obtenir et calculer l'assiette de la Taxe d'aménagement.

Emprise au sol

- C'est "la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus" (article R 420-1 du code de l'urbanisme).

Surface de plancher

- Cette surface est celle applicable depuis le 1er mars 2012 pour les permis de construire ou les déclarations préalables de travaux.
Il s'agit de "la somme des surfaces de plancher closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m, calculée à partir du nu intérieur des façades du bâtiment" (Article L 112-1 du Code de l'Urbanisme)

Déduction

Surface de Construction

- Elle sert à calculer l'assiette de la taxe d'aménagement (article L 331-10 du code de l'urbanisme).
Il s'agit de "la somme des surfaces de plancher closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m, calculée à partir du nu intérieur des façades du bâtiment, déductions faites des vides et trémies"
Cette Taxe d'aménagement remplace la TLE et s'applique aussi aux déclarations préalables (contrairement à la TLE).

Références principales

Code de l'Urbanisme
Code de la Construction et de l'Habitation
Décret 2011-2054 du 29 décembre 2011
Calcul des surfaces - site du Ministère du Développement durable
Définition des surfaces - Documentation - Ministère du Développement durable Définition des surfaces - Documentation - Ministère du Développement durable