Le bail commercial

Le bail commercial et ses particularités - Champ d'application

Le contrat de bail permet de définir la chose louée, les conditions financières de la location et le contexte juridique dans lequel s'inscrit une location.
La loi Pinel du 18 juin 2014, dont les décrets d'application ne sont pas tous publiés, réforme la réglementation relative aux baux commerciaux.
Cette présentation ne vient pas se substituer à l'abondante littérature ni aux professionnels du droit, qu'on ne saurait trop conseiller de consulter. Elle a pour seul but de mettre en lumière certains points clé lors d'une négociation, sur lesquels il est utile d'être informé ou sensibilisé.
Dans la suite de cet article, le propriétaire des locaux loués est aussi dénommé le Bailleur, le locataire étant aussi appelé le Preneur.
L'une des premières vérifications doit porter sur leurs droits et leurs pouvoirs respectifs.

La chose louée

Il s'agit d'un élément essentiel qui doit être décrit de manière précise et faire l'objet d'un état des lieux à l'entrée et à la sortie. Il paraît évident de mentionner les surfaces, le nombre de parkings, etc ...
La destination des lieux doit aussi être contrôlée afin de valider la possibilité d'exercer pour le preneur son activité. Cela entraine la description des activités qu'entend exercer le Preneur dans les lieux loués, en tenant compte de leur évolution possible, sauf à disposer d'un bail "tous commerces". L'objet social du Preneur doit pouvoir être exercé dans les lieux loués.

La durée

La durée est de 9 ans minimum avec un droit à renouvellement, à compter de la prise d'effet du bail. Le locataire peut donner congé à l'issue de chaque période triennale, moyennant un préavis par acte extrajudiciaire / lettre recommandée AR au moins 6 mois à l'avance. On peut déroger à cette faculté de résiliation offerte au Preneur.

Le loyer

Lors de l'entrée dans les lieux, un loyer de base est défini. En général le règlement intervient au 1er jour de chaque trimestre, mais une périodicité mensuelle peut être acceptée.
Un dépôt de garantie est versé par le Preneur au moment de la signature du bail. Suivant la périodicité des versements, il est égal à un mois ou à un trimestre.
Une sommme supérieure ou / et une garantie bancaire peuvent aussi être demandées, cela en fonction de la qualité du Preneur ou d'un investissement demandé au Bailleur. Un surloyer peut aussi être calculé pour rémunérer un Bailleur des investissements qu'il pourrait consentir (cloisonnement adapté à l'activité du Preneur par exemple, création d'une porte camion supplémentaire, aménagement d'un terrain ...)
Le loyer évolue en général tous les ans, ou tous les trois ans, en fonction d'un indice qui est choisi par les parties ou imposé par le législateur. Les indices de référence sont l'ICC, l'ILAT ou l'ILC.

Les charges

C'est un aspect très important de la location. Outre les charges générales de consommation et de menu entretien de l'immeuble loué, il est possible de mettre à la charge du locataire toutes les charges d'entretien, de réparation, de rénovation, de réfection, de gestion de l'immeuble. L'immeuble peut avoir un gestionnaire dont l'activité viendra impacter le montant des charges facturées au Preneur. Le bail stipule que les travaux (tous, certains, etc ...) sont à la charge du Preneur. C'est un point important de la négociation ; en effet, autant il peut être sans conséquence coûteuse pour un Preneur d'accepter les contraintes de l'article 606 du Code Civil sur un immeuble neuf, autant les conséquences financières peuvent être très lourdes dans le cas d'un immeuble ancien et le loyer devra en tenir compte.
La loi Pinel a défini de nouvelles règles et un décret doit préciser la liste des charges, impôts, taxes et redevances qui pourront ou non être affectées au locataire.

Les taxes

Il est d'usage d'affecter le montant de la taxe foncière et de la taxe sur les bureaux au preneur, particulièrement pour les investisseurs dont l'objectif est de tirer un rendement locatif minimum de leur investissement.

Le congé

La forme et le délai du congé donné par le preneur sont décrits à l'article L 145-9 du Code de commerce. Il est impératif de suivre les modalités qui y sont décrites sous peine de voir le Bailleur refuser le congé avec pour conséquence la poursuite du bail pour une nouvelle période.

La résiliation

Il est aussi important de lire les clauses liées à la résiliation du bail, et les frais imputables au preneur en cas de résiliation de son fait.

Les clauses

En général, tout accord doit faire l'objet d'une clause écrite afin de matérialiser la bonne compréhension de chacune des parties et éviter les pertes de mémoire, volontaires ou non, lorsque l'accord vient à devoir être appliqué.
La sous-location des locaux et la cession du bail font en général l'objet d'un article spécifique ; la garantie solidaire du preneur est en général demandée.

L'information générale du Preneur

A tout bail doit être annexé :
- un état des risques naturels et technologiques.
- un diagnostique amiante
- un diagnostique performance énergétique (DPE).
- un état des travaux prévus et des charges prévisionnelles.

Références principales

Code civil, articles 606, 1708, 1709, 1710, 1713 à 1762
Décret n°55-960 du 30 septembre 1953
Code du Commerce, articles L 145-1 à L 145-60 et R 145-3 à R 145-33
Loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises